A cota condominial em atraso tem regra própria e restritiva: o art. 1.336, §1º, do Código Civil limita a multa a 2% sobre o débito e prevê juros conforme a convenção — e, na falta de previsão, 1% ao mês. Convenção que fixa multa maior é nula na parte excedente, e essa é uma das discussões mais frequentes em ação de cobrança condominial.
Como montar a conta
Cada cota vence em data própria, então a atualização é feita parcela a parcela: corrige-se do vencimento até hoje, aplicam-se juros pelo mesmo período e a multa de 2% sobre cada parcela corrigida. A soma das parcelas é o débito atual. Calcule cada cota separadamente para não subestimar as mais antigas.
Quem responde pela dívida
A obrigação é propter rem: acompanha a unidade. O adquirente responde pelos débitos anteriores, por isso a certidão negativa de débitos condominiais é etapa obrigatória de qualquer compra. Em locação, o inquilino paga as despesas ordinárias, mas perante o condomínio o responsável continua sendo o proprietário.
Cobrança e execução
O CPC de 2015 tornou a cota condominial título executivo extrajudicial (art. 784, X), desde que documentalmente comprovada — convenção, ata de aprovação do orçamento e demonstrativo do débito. O prazo prescricional é de cinco anos.
Acordos e parcelamento
Na negociação, deixe claro o que está sendo parcelado: principal, correção, juros e multa. Um acordo que apenas “congela” o valor sem definir índice costuma gerar nova disputa. Se o condômino voltar a atrasar, a cláusula de vencimento antecipado precisa estar escrita.