Quem compra imóvel em construção assina um contrato com duas fases de correção. Durante a obra, o saldo e as parcelas sobem pelo INCC, que mede o custo de construir. Depois do habite-se, o contrato normalmente migra para IPCA ou IGP-M mais juros — e a parcela muda de patamar.
Por que INCC durante a obra
A lógica é de equivalência: a incorporadora está comprando cimento, aço, cerâmica e mão de obra ao longo dos meses. Se o preço de construir sobe, o valor a receber acompanha. Por isso o INCC costuma ficar acima do IPCA em ciclos de aquecimento da construção civil — e o comprador sente no boleto.
INCC-M ou INCC-DI
São o mesmo índice com períodos de coleta diferentes: o INCC-M fecha no dia 20, o INCC-DI no dia 30. O mercado imobiliário usa o INCC-M; contratos antigos citam o INCC-DI; e há contratos que dizem apenas “INCC”. Nesse caso, o número aplicado deve ser o mesmo do começo ao fim do contrato — a troca no meio do caminho é um dos pontos mais questionados judicialmente.
Onde as contas costumam divergir
- Mês-base errado. A correção começa no mês seguinte ao da assinatura (ou ao mês-base definido em contrato), e não no próprio mês.
- Correção sobre parcela já paga. O índice incide sobre o saldo devedor e sobre as parcelas vincendas, nunca sobre o que já foi quitado.
- Continuar aplicando INCC depois das chaves. Entregue a obra, o índice muda conforme o contrato; manter o INCC costuma ser abusivo.
- Juros durante a obra. Cobrança de juros compensatórios antes da entrega — as chamadas “juros no pé” — é tema controvertido; o STJ já admitiu quando há previsão contratual clara.
Atraso na entrega
Se a obra atrasa além do prazo de tolerância (em regra 180 dias), há duas consequências usuais na jurisprudência: suspensão da correção pelo INCC durante o período de mora da construtora e indenização pelo período sem uso do bem. A Lei 13.786/2018 (lei do distrato) disciplina os efeitos do desfazimento do negócio, inclusive o percentual de retenção.
Conferindo o extrato da incorporadora
Peça o extrato com o índice aplicado mês a mês e refaça a conta aqui. As três informações necessárias são: saldo na data-base, mês-base do contrato e mês da última correção. Divergências acima de poucos centavos costumam indicar índice trocado (INCC-DI por INCC-M) ou aplicação do índice do mês inicial.