Reajuste de aluguel em 2026: como calcular, conferir e negociar

07/08/2026 · Equipe Corrigir Valor · aluguel · IGP-M · IPCA · contratos

O reajuste do aluguel é um dos poucos cálculos que praticamente toda família brasileira faz uma vez por ano — e um dos que mais geram desconfiança. O locador manda um valor novo, o inquilino não sabe conferir, e a conversa termina em “é o índice do contrato”. Este guia mostra como refazer a conta em cinco minutos e como conduzir a conversa quando o número não fecha.

Vale para locação residencial e comercial, contrato novo ou antigo, com IGP-M, IPCA ou qualquer outro índice pactuado.

A regra básica: uma vez por ano, sobre o valor vigente

Três princípios governam qualquer reajuste de locação no Brasil:

• Periodicidade anual. A Lei 10.192/2001 proíbe reajuste em periodicidade inferior a doze meses. Não existe reajuste semestral de aluguel, nem “correção mensal pelo índice”.
• Índice pactuado. Vale o que está escrito no contrato. Trocar o índice exige aditivo assinado pelas duas partes.
• Base é o valor vigente. O percentual incide sobre o aluguel que está sendo pago hoje, não sobre o valor original do contrato assinado há anos.

O mês de aniversário é o mês de assinatura do contrato — não o do primeiro pagamento, nem o da entrega das chaves. Contrato assinado em 12 de março reajusta em março, ainda que o primeiro aluguel tenha vencido em abril.

A janela de doze meses e a defasagem

Este é o ponto que mais gera erro. No aniversário, aplica-se o índice acumulado nos doze meses anteriores. Mas qual é o último mês dessa janela?

Como o índice do mês corrente ainda não foi divulgado quando o boleto é emitido, o mercado adota defasagem de um mês: o reajuste de setembro usa o acumulado de setembro do ano anterior a agosto deste ano. Com IGP-M, que sai no fim do próprio mês, alguns contratos conseguem usar a janela sem defasagem; com IPCA, que sai por volta do dia 10 do mês seguinte, a defasagem é inevitável.

O importante é que a janela seja sempre a mesma, ano após ano. Alternar entre janelas cria ora ganho, ora perda — e uma auditoria futura vai encontrar. A calculadora de reajuste mostra exatamente quais doze meses entraram na conta.

Como fazer a conta na mão

Suponha aluguel de R$ 2.400, aniversário em setembro, índice IGP-M:

1. Liste as variações mensais de setembro do ano anterior a agosto deste ano.
2. Some 1 a cada uma dividida por 100: 0,45% vira 1,0045; −0,20% vira 0,9980.
3. Multiplique os doze fatores. Suponha que o resultado seja 1,0421 — isto é, 4,21%.
4. Multiplique o aluguel: 2.400 × 1,0421 = R$ 2.501,04.

O aumento é de R$ 101,04, e esse valor vale pelos doze meses seguintes. Repare que somar os doze percentuais daria um número menor: a diferença entre soma e produto cresce com a inflação e com o prazo.

Qual índice está no seu contrato

Procure a cláusula de reajuste — costuma estar entre a cláusula do valor e a do prazo. Você vai encontrar uma destas variantes:

• IGP-M/FGV: o clássico. Volátil, sensível ao câmbio, com anos de 23% e anos negativos.
• IPCA/IBGE: cada vez mais comum em contratos novos. Mais estável e mais próximo da inflação percebida.
• INPC/IBGE: aparece em contratos de imóveis populares; mede a cesta de renda mais baixa.
• Menor entre IGP-M e IPCA: cláusula híbrida que nasceu depois de 2021.
• Percentual fixo: “reajuste de 6% ao ano”. Válido, desde que respeitada a periodicidade anual.

Se o contrato disser apenas “IGP” ou “índice oficial”, há ambiguidade — e ambiguidade se resolve, em regra, contra quem redigiu o contrato. Nesses casos, a negociação costuma convergir para o IPCA.

Por que 2021 mudou o mercado

Em junho de 2021, o IGP-M acumulava 35,77% em doze meses; o IPCA, 8,35%. Um aluguel de R$ 2.000 saltaria para R$ 2.715 com IGP-M e para R$ 2.167 com IPCA. Foi o suficiente para uma onda de renegociações, e desde então boa parte dos contratos novos nasce com IPCA.

A história tem um segundo capítulo pouco lembrado: em 2023 o IGP-M fechou em −3,18% e em 2025, em −1,04%. Quem migrou no pico e travou o IPCA acabou pagando mais nos anos seguintes. Volatilidade não escolhe lado — ela apenas torna o valor imprevisível.

Conferindo o valor que chegou

Roteiro de verificação, na ordem em que os erros costumam aparecer:

1. O contrato completou doze meses desde o último reajuste? Se não, o reajuste é indevido.
2. O índice aplicado é o do contrato? Compare a sigla exata.
3. A janela é a correta? Doze meses encerrados no mês anterior ao aniversário.
4. A base é o aluguel vigente? Não o original.
5. O percentual foi calculado por produto de fatores? Refaça na calculadora e compare.
6. Encargos entraram junto? Condomínio e IPTU não seguem o índice do contrato.

Se encontrar divergência, escreva ao locador ou à imobiliária anexando o demonstrativo. A conversa muda de tom quando existe um documento com fator acumulado, janela e fonte.

O que fazer quando o reajuste pesa

Reajuste correto continua sendo reajuste — e pode simplesmente ser insustentável para o orçamento. Nesse caso, o caminho é negociar, e há argumentos objetivos:

• Custo de reposição. Vacância de um ou dois meses, corretagem, pintura e pequenos reparos costumam superar o ganho anual do reajuste integral.
• Comparação de mercado. Reúna três anúncios de imóveis semelhantes na mesma região. Se o aluguel reajustado ficar acima, o argumento é forte.
• Histórico. Pagamento em dia e conservação do imóvel são ativos reais para o locador.
• Proposta concreta. Em vez de pedir “desconto”, ofereça um número: reajuste pela metade do índice, ou aplicação do IPCA no lugar do IGP-M, formalizada em aditivo.

Use o comparador de índices para levar as duas contas prontas. Negociação com planilha na mão termina mais rápido.

Ação revisional: quando o índice não resolve

Depois de três anos de contrato (ou do último acordo sobre o valor), qualquer das partes pode ajuizar ação revisional para adequar o aluguel ao valor de mercado — art. 19 da Lei 8.245/1991. Não é correção por índice: é a revisão do preço, com base em prova pericial de mercado.

É um caminho relevante quando o índice descolou da realidade por anos seguidos, para cima ou para baixo. Em mercados que se valorizaram muito, locadores usam a revisional; em mercados que esvaziaram, inquilinos.

Atrasos, multa e correção de aluguel vencido

Reajuste e mora são coisas diferentes. Aluguel vencido e não pago é dívida: corrige-se do vencimento até o pagamento, recebe juros de mora e a multa prevista no contrato (em geral 10% no aluguel residencial). Sem cláusula de índice para a mora, aplica-se a regra geral do Código Civil desde 30/08/2024: IPCA mais a taxa legal (Selic menos IPCA) — veja o guia da Lei 14.905/2024.

Para montar essa conta, use a calculadora com juros e multa, que separa cada parcela e imprime a memória — útil tanto para cobrar quanto para conferir uma cobrança.

Contrato novo: como redigir a cláusula

Uma cláusula sem ambiguidade tem quatro elementos. Exemplo pronto:

“O aluguel será reajustado anualmente, no mês de aniversário deste contrato, pela variação acumulada do IPCA apurado pelo IBGE nos doze meses encerrados no mês anterior ao do reajuste. Em caso de variação negativa, o valor permanecerá inalterado. Extinto o índice, aplicar-se-á o que vier a substituí-lo e, na ausência de substituto, o INPC/IBGE.”

Quem quiser limitar o risco pode acrescentar um teto: “limitado a 12% (doze por cento) ao ano”. Simule o efeito do teto na calculadora antes de assinar.

Encargos: o que entra e o que não entra

O boleto do aluguel quase nunca traz só o aluguel. Ele reúne parcelas com regras distintas, e apenas uma delas segue o índice do contrato:

Aplicar o índice sobre o total do boleto é erro comum e caro: reajusta condomínio e IPTU que já variam por conta própria, gerando cobrança em duplicidade. Se o valor apresentado subir mais que o percentual do índice, verifique primeiro se a base usada foi só o aluguel.

Casos especiais: temporada, built to suit e sublocação

Nem toda locação segue o modelo padrão. Três situações merecem atenção:

• Locação por temporada (até 90 dias): o valor é livre e pago normalmente de uma vez — não há reajuste anual porque o contrato termina antes.
• Built to suit (imóvel construído sob medida para o locatário): contrato atípico, com prazo longo e cláusulas próprias de reajuste, frequentemente atreladas a IPCA e a fórmulas paramétricas. Aqui a redação da cláusula é tão importante quanto o índice.
• Sublocação: o sublocatário paga o que foi pactuado com o locatário original, respeitado o teto do contrato principal quando houver. O reajuste segue a data-base da sublocação, não a do contrato principal.

Em qualquer desses formatos, a periodicidade anual mínima continua valendo para reajustes por índice.

Documentando o reajuste

Reajuste bem documentado evita discussão no ano seguinte. O mínimo recomendável:

1. Comunicação por escrito (e-mail serve), com pelo menos trinta dias de antecedência, informando o novo valor e o índice aplicado.
2. Demonstrativo anexo: janela usada, variação de cada mês, fator acumulado e valor final.
3. Registro do histórico: mantenha uma planilha com o valor de cada ano e o percentual aplicado. Em uma revisional ou em uma cobrança futura, esse histórico é a prova mais simples de que os reajustes foram regulares.

O demonstrativo impresso pela calculadora já contém todos esses campos e pode ser anexado ao e-mail em PDF.

Perguntas frequentes

O locador esqueceu de reajustar. Pode cobrar depois?

Pode, respeitada a prescrição de três anos dos aluguéis, mas não pode aplicar dois reajustes dentro do mesmo período de doze meses. O usual é aplicar a partir da comunicação, sem retroagir.

Se eu renovar o contrato, o reajuste muda?

Na renovação, as partes podem repactuar valor e índice livremente. Se o contrato apenas se prorroga por prazo indeterminado, a cláusula de reajuste continua valendo com o mesmo mês de aniversário.

Aluguel comercial segue as mesmas regras?

A periodicidade anual e a liberdade de escolha do índice são as mesmas. A diferença está em outros pontos: contratos comerciais escritos com cinco anos ou mais dão direito à ação renovatória, e é comum haver cláusulas de revisão específicas.

Posso pedir reajuste negativo?

Se o índice acumulou variação negativa e não há cláusula de trava, sim. Notifique por escrito antes do próximo vencimento, com o cálculo anexado.

A imobiliária pode cobrar taxa sobre o reajuste?

A taxa de administração é percentual sobre o aluguel e acompanha o novo valor automaticamente. Cobrança adicional “pelo serviço de reajuste” não é usual e deve estar prevista no contrato de administração.

O que acontece se eu não aceitar o reajuste?

Reajuste válido é obrigação contratual: não pagar caracteriza mora. O caminho é negociar ou, se não houver acordo, denunciar o contrato observando o aviso prévio pactuado.

Existe teto legal para o reajuste?

Não há teto na lei. O limite é o índice pactuado — e o teto que as partes voluntariamente escreverem na cláusula. Projetos de lei sobre o tema surgem em anos de índice alto, mas nenhum limite geral vigora hoje.

Quem paga o reajuste em contrato com fiador?

O locatário. A fiança, porém, acompanha o contrato: salvo cláusula em contrário, o fiador responde pelo valor reajustado, inclusive na prorrogação por prazo indeterminado, até se exonerar na forma da lei.

Posso pagar o valor antigo enquanto discuto o reajuste?

Pagar o valor incontroverso é o caminho prudente: evita a caracterização de mora sobre o total. Deposite ou pague o antigo, comunique por escrito a divergência e apresente seu cálculo. Deixar de pagar tudo transforma uma discussão de percentual em ação de despejo.

Resumo prático

• Reajuste é anual, sobre o valor vigente, pelo índice do contrato.
• A janela é de doze meses, encerrada no mês anterior ao aniversário.
• Acumulado é produto de fatores, não soma de percentuais.
• Condomínio e IPTU não são reajustados pelo índice do aluguel.
• Índice negativo sem cláusula de trava reduz o valor.
• Reajuste alto se negocia com números: comparação de mercado e custo de vacância.

Calcule agora na calculadora de reajuste de aluguel, veja a série do IGP-M ou compare os índices no comparador.